地方でも高容積（要は商業地ですが）のところにマンション建設が
進んで中心部に人が少しずつ帰ってきています。人間は増えていま
せんので、中心が凸になると、自動的に郊外が凹んで行きます。

郊外で需要（凸）があるといえば、どんなところでしょうか。それ
は、大学があったり、大きな雇用を擁する工場があったりするとこ
ろです。こういうところは局地的にアパートが建ち並んでいたりし
ますよね。

ところが、最近では大学が破綻する時代です。工場だって、割に合
わないと思えばさっさと中国に行ってしまいます。雇用が無くなる
と共に、住む人もそこを借りる必要が無くなりますから、一発で賃
貸経営が成り立たなくなります。

いくら建物がよくても立地が凹むと、人はいなくなります。いなく
なってからでは遅すぎます。瞬間的なキャッシュフローも重要です
が、5年後のキャッシュフローはもっと大切です。先の10年を読む
のは非常に困難ですが、5年くらいならなんとか先読みできそうで
す。

「見えない将来を観る。」

不動産投資でも同じです。慣れれば簡単です。

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